星河商业综合体

　　2014年到2015年“轻资产”模式开始萌芽，2016年，各商业地产集团轻资产项目新开共26个。“轻资产”甚至已经玩出了套路，比如万科的“小股操盘”、 大悦城的卖股求轻、绿城集团的地产代建等。

　　如今，这股轻风渐大，刮进了产业地产这座稍显沉闷的围城，并有望主导下一波竞争的主旋律。

　　什么是轻资产？“轻资产”战略的核心是充分利用外界资源，减少自身投入，集中自身资源于产业链利润高的阶段，以提高企业的盈利能力。简单地说，就是以小博大。

　　2014年，朗诗启动“资产轻型化、盈利多样化”的战略转型，充分利用已有的技术、品牌和管理能力，大力开展委托开发和小股操盘的轻资产项目，扩大绿色地产的版图。

　　2015年年初，万达推出轻资产转型，转向一种在更大程度上由租赁驱动的模式。万达商业地产公布了与光大控股旗下的的光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议，4家机构将在今明两年间首批投资约人民币240亿元。万达方面对外表示，标志着万达商业地产“轻资产”模式正式启动。

　　2016年8月，大悦城地产宣布以出售目标公司49%权益的形式出售旗下包括北京西单大悦城、上海大悦城、天津大悦城、北京朝阳大悦城、北京中粮广场、中粮·置地广场(原安定门项目)6个综合体物业项目的部分权益，总代价93亿。

　　2016年年底，星河控股集团提出十三五发展战略规划，确定星河商业板块将转换角色，实现自主发展，同时以轻资产模式为未来主要发展方向。

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　　双重因素叠加“轻资产”路径增多

　　房企“轻资产”路径愈发多样，除万科、朗诗、绿城、华润等房企外，万达、亿达、远洋、保利、泛海、龙湖、世茂房地产等企业近两年都相继提出了轻资产战略转型。

　　一向以资金密集为显著特征的房企，为何突然纷纷发力“轻资产”?带来这种改变的深层原因是什么呢?

　　业内人士分析，“土地成本节节攀升、成本居高不下、政策严峻、利润率逐年下滑。形势逼着房企去开拓多元化业务，寻找新的盈利点，而轻资产业务恰恰是一条路径。房企“轻资产”路径内容虽各有不同，但指向的目标却都一样的，为了提升房企整体利润。”

　　轻资产路径一：抛售项目 “去重就轻”

　　作为第一代主流地产商的代表，万达是最早从住宅销售为主的开发模式，转为持有商业为主的企业或之一。从商业开发量和持有规模看，万达无疑是一个沉重的大象。且不说它刚卖掉的13个文旅城和77个酒店，单单说它截至7月26日已经开业的205个万达广场而言，就已是全球最大的商用物业持有者。万达几乎将其在国内能够产生负债的“重”资产项目出清，成了名副其实的商业服务管理运营商。

　　就万达广场而言，以往的转型，都是产品形态的嬗递；最大的转型动作当然是此次将文旅城和酒店卖给了融创、富力。最近几年，万达发起了数额巨大的海外投资，包括文化娱乐和商业地产。2017年5月起，万达海外项目融资受到影响，并不可避免地波及内地项目。

　　一方面，万达广场的开发投资，引进了新的模式。

　　主要有两种，一种是合作方出钱，万达负责规划设计、建设、招商和运营管理。比较有代表性的是与中信信托、民生信托的合作。近日闹得沸沸扬扬的万达再次出售核心资产，其实是万达广场建成后移交给投资方。另一种是合作方出地，或部分投资，万达负责规划设计、投资建设、招商和运营管理。比较有代表性的是北京槐房万达广场。这是在集体土地上建设的万达广场。

　　根据万达集团2017年上半年简报，上半年新开业项目14个，轻资产万达广场9个；新发展万达广场26个，均为轻资产项目。

　　在国内投资市场日益恶化的情况下，不仅仅只有万达商业抛售国内项目，近年来地产大佬们也纷纷抛售资产，转战海外。2017年6月26日，SOHO中国以35.73亿元出售了上海虹口SOHO，随后不到10天的时间，又宣布整售光华路SOHO2和凌空SOHO两个项目。潘石屹表示，中国物业租金回报率并不高，未来可能要走轻资产化的发展方向。

　　轻资产路径二：开发商缩减拿地比例

　　对于房地产开发企业而言，拿地不易但更需谨慎的拿地，以更少的自有资金投入，更快的资本周转率。有些开发商手中已握有太多的土地，尽管已采取缩减和放缓施工开发等措施，但这些土地仍源源不断地变成楼市上出售的产品，其增长速度目前仍超过成交量的回升速度。

　　2013年，世茂股份强势拿地，土地投资总额达到150亿元，总规划建筑面积301万平方米，为近年之最。大规模拿地的2013年，世茂股份也交出了一份不错的销售业绩。2013年世茂股份实现合同签约额130.05亿元，合同签约面积97.93万平方米，均录得同比增长53%。在2013年后，世茂股份做出了2015年不拿地，及以后的2016年也放缓拿地步伐的决定。对于不拿地行为，世茂股份称，“根据自身发展阶段以及全国房地产市场情况,有意降低土地购置规模所致。”

　　“自身发展阶”段指的是为避免与世茂房地产产生同业竞争，将主要精力集中在商业项目的开发上。同时，接收世茂房地产旗下前海、南昌等商业项目。随着世茂股份的“让步”，世茂系的商、住平台定位更加清晰。但近几年，持有世茂股份58.92%的世茂房地产的销售额，并未因此大幅提升。土地储备，曾被诸多企业视为核心竞争力的生产要素如今显得越来越不重要，甚至被人视为市场不景气时的沉重负担。

　　轻资产路径三：合作开发 强强联手

　　深耕房地产，很多时候拼的不全是持有资金的能力和高杠杆的突进，而是善用资源、长袖善舞。作为全国房企兵家必争之地的上海，悄然流行起CP组合。开发商强强联合绝不是偶然，地价昂贵、房价攀升、刚需出走等因素，迫使开发商强强联手。回望苏州市场，万科+碧桂园、旭辉+绿地、旭辉+恒基、首开+龙湖、泰禾+华发等强强联手，其中旭辉+恒基更是三度合作，从恒基水漾花园、恒基旭辉城到甪直项目，频频合力开发苏州住宅项目。

　　近两年来，中国地产行业处于一种并购整合的浪潮中，万科、朗诗，包括金地、招商地产等正在探索小股操盘。

　　“如果做不到这一点我们宁可不接，因为无论是产品还是销售，任何一端做不好都可能伤及朗诗品牌。如果纳入了我们操盘的体系，朗诗的物业跟设备就会接盘，这也是绿色住宅后期维护的必需。”2017年7月18日，在朗诗首份企业社会责任报告发布会上，朗诗集团董事局主席兼CEO田明讲到。

　　在产品差异化带来溢价增加的前提下，朗诗也提出资产轻型化战略，大力开展合作开发、小股操盘、委托开发等不同类型的业务模式，并在城市更新、资产运营等领域持续发力。

（ 朗诗南门绿郡 效果图）

　　拿朗诗地产操盘的苏州项目南门绿郡来说，小股操盘确实是一个很好的发展契机。这种模式对拥有绿建技术与团队优势的朗诗来讲，或许是在目前房地产格局下很好的一种发展途径。

　　除了南门绿郡，位于高铁新城的商业综合体：朗诗蔚蓝广场，也是朗诗小股操盘的一个案例。该项目是由苏州高铁新城与朗诗集团共同投资成立的苏州高铁新城朗诗置业有限公司开发建设。包含酒店式公寓、商业、社区服务中心、农贸市场、超市、市民活动广场等。朗诗以小股操盘模式与其他房企合作达到取长补短的作用，并通过输出管理，提升项目回报，进而提高净资产收益率。这样也打开朗诗苏州的成长空间。

　　“轻资产化”是房产未来发展趋势：轻重并举、“以轻去重”

　　轻是未来行业的主流方向，让企业“以轻去重”，做轻资产能让这些房企越过资金壁垒和拿地门槛，实现市场占有。那，如何实现轻资产运营呢？分析人士认为，要想实现轻资产运营，需要企业对整条供应链有较强的把控能力，在这一点上，万大集团和万科集团这样的房地产龙头企业，不存在问题。问题在于，并不是每一家房地产企业都有这样的操控产业链的能力。

　　纵观中国目前的商业地产，轻资产模式的发展是大势所趋。从2014-2015年的萌芽、兴起，到2016年各商业地产集团纷纷加入轻资产化转型行列，轻资产项目数量逐年增多。虽然各大运营商在各自的轻资产模式还处于摸索调整阶段，但众多轻资产项目相继面世，在一定程度上反映出了业内对新发展模式不断探索的努力。

　　无论重资产还是轻资产，都是企业根据自身情况做出的理性、甚至阶段性的选择，无高下优劣之分，适合自己的，就是最好的。